Новокаширское ш., 76 км от МКАД
Квант СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 64 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 201 тыс. → дом ≈3,3 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Заводская ≈7,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22785
Рейтинг 14/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 129 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Квант СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квант СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 8 сот. | 344 000 | 43 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 52 598 / 104 688 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 150 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 653 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 322 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Медик СНТ | 76 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 88 158 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Химик СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Химик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Химик СНТ | 56,5 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 77 876 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Металлург-11 СТСН | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача. Земельный участок квадратной формы, 6 соток. Участок крайний, находится около леса. Рядом хорошая парковка. Можно парковаться и на участке, место есть. Двухэтажный дом, 69.2кв. М. Навес над входом. Туалет в доме. Печь. Светлый дом, много окон. Мебель остаётся. Баня с верандой + хозблок. Вода проведена в дом и баню, стоят бойлеры. Колодец, воду также можно пить. Теплица. Грядки. Сделан дренаж участка. Красивый газон. Много плодовых деревьев, малина, клубника и прочие ягоды. Дорога до Снт асфальт, далее щебенка и в самом Снт в этом году насыпали щебенки. Электрические столбы новые, поменяли в прошлом году (2025). Собственник один. Ежегодный взнос 8500р. Красивое место! Хорошие доброжелательные соседи вокруг!