Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Мясищево д., Ступино гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 529 тыс. → дом ≈321 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −22 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вельяминово ≈13,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22784
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 18.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеевское СНТ | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Поддубки СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Родник-2 СНТ | 8 сот. | 630 000 | 78 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Родник-2 СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Альфа СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Четряково д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Четряково д. | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Четряково д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 544 / 60 000 / 112 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -22 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Лада СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Родник-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Родничок СНТ | 23,2 м² | 5,4 сот. | 1 100 000 | 47 414 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Благовское СНТ | 28 м² | 6 сот. | 950 000 | 33 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Радуга-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Введенское с. | 20 м² | 5,3 сот. | 650 880 | 32 544 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6 соток с забором из профнастила, небольшой домик 35 кВ м. На участке новые постройки: сарай, душ, туалет. На участке плодовые деревья и кусты, перед участком красивый вид на поле Вокруг грибной лес.