Новокаширское ш., 30 км от МКАД
Березка СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 50 м², участок 5,4 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈410 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 2,21 млн → дом ≈288 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −745 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Белые Столбы ≈4 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22776
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 409 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 212 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-ГУМ СТ | 6,7 сот. | 2 459 400 | 367 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 9,6 сот. | 4 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 2 661 344 | 409 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-ГУМ СТ | 7 сот. | 2 870 344 | 410 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6,5 сот. | 3 180 349 | 489 284 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Березка СНТ | 5 сот. | 2 250 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 22 сот. | 9 882 000 | 449 182 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 4 799 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,4 сот. | 3 034 722 | 410 098 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,2 сот. | 3 152 881 | 508 529 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 62 444 / 73 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 380 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -745 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Калинка-2 СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Калинка-2 СНТ | 56,7 м² | 7,8 сот. | 5 300 000 | 93 474 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 47 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 68 085 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Антоновка СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Матвеевка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Витязь-Одинцово СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 71 569 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Опыт-Артемьево-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Петух СНТ | 46,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 107 991 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок. Дом есть, но старый (не регистрировался). На участке свет, центральный летний трубопровод. В скором времени планируется газ до границ участка (снт включен в план газификации). В пешей доступности магазины, кафе. Реальному покупателю торг.