Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Матчино СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 309 км ≈6,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22775
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 88 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 387 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 913 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 1 300 000 | 183 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 5 сот. | 850 381 | 170 076 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юсупово с. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матчино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Матчино д. | 6,7 сот. | 1 050 000 | 156 716 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 731 / 56 970 / 93 474 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 330 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 664 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Матчино д. | 56 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 60 м² | 6,7 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матчино д. | 55,4 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 62 274 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мансурово д. | 57 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Острожки д. | 64,7 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 41 731 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Белые Столбы-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Антоновка СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Калинка-2 СНТ | 56,7 м² | 7,8 сот. | 5 300 000 | 93 474 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Металлист Юсупово СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 84 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вельяминово-ЗИЛ СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 980 000 | 45 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный деревянный дом. Расположен на чистовом, ухоженом участке, площадью 8 соток. Участок ровный, правильной формы. На участке много плодовых деревьев, кустарников, есть теплица 6м. Новая беседка 6×3 м. (видно на фото). Тихое, спокойное место. Всё делалось для себя, нужны деньги, так бы не продавали.