Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Агат СНТ, Ступино гор. округ
Дача 79,5 м², участок 6 сот., панель.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.04.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 448 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,59 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Михнево ≈6,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22768
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 448 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 552 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 101 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агат СНТ | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 5,1 сот. | 350 000 | 68 627 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 8,8 сот. | 800 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 560 000 | 74 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 7,5 сот. | 785 400 | 104 720 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеево д. | 10 сот. | 3 670 000 | 367 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 590 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 49 166 / 105 263 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 234 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 417 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Ява СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесная Поляна ТСН | 76 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вельяминово-ЗИЛ СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 18 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Шугарово СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 81 429 | в продаже 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чайка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Фиалка СТ | 75,9 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 30 962 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Кубасово КП | 90 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 83 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Михнево СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Каширка-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Московский Трамвайщик СНТ | 72 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2024 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое место. Много зелени. Дорога асфальт+ 70 метров щебень мелкий до самого дома. Рядом пруд, ручей, лес с грибами и ягодами. Хорошие соседи.