Новокаширское ш., 58 км от МКАД
Бахус СНТ, Ступино гор. округ
Дом 86 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 33 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Шугарово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22760
Рейтинг 34/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 86 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заводчанин СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Берегиня СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка д. | 13 сот. | 910 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 836 / 38 214 / 42 045 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 317 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 261 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Солнечная Поляна-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 42 045 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Информатор СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 81 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рыбник СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружба-Михайловское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Тростник СНТ | 67 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 32 836 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 999 000 (−51 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 970 000 (−29 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 800 000 (−170 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый Дом, 5х14.5 м., участок с баней сараем и зоной отдыха. На участке плодовые деревья/ слива, яблони, и кустарники черная смородина, красная смородина, калина. Отопление печка. Свет 15 квт. В доме есть холодная вода, на улице летний душ, в баню набирается вода техническая/ насос. На участке имееются 2 колодца (технический и питьевой). Участок огорожен забором. Хорошая транспортная доступность. Круглогодичный подъезд. В шаговой доступности остановка общественного транспорта. От станции Михнево можно добраться до Снт общественным транспортом/ автобусы 36,48. Территория Снт огорожена. Комнат в доме первый этаж 3 комнаты, и 3 наверху.