Новокаширское ш., 60 км от МКАД
Малино пгт, Ступино гор. округ
Дом 54,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 366 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22758
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 366 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 872 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Малино пгт | 12,5 сот. | 3 500 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 10,5 сот. | 623 050 | 59 338 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 7,8 сот. | 471 250 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 9,3 сот. | 557 600 | 59 957 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малино пгт | 8,3 сот. | 2 250 000 | 271 084 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малино пгт | 4,4 сот. | 750 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березнецово с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березнецово с. | 13,1 сот. | 850 200 | 64 901 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малино пгт | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 094 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 344 / 38 333 / 44 643 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 677 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Малино пгт | 56 м² | 5,9 сот. | 800 000 | 14 286 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 48 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 69 792 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Оазис СНТ | 60,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 36 484 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Березовые Дали СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 1 699 000 | 29 344 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Родничок СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Гвоздика СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Нефедьево с. | 58 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 112 069 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Малино СНТ | 56 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 150 000 (+300 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится в центре внимания остальные все вопросы по телефону реальному покупателю имеется торг только за наличку.