Новокаширское ш., 59 км от МКАД
Авдотьино д., Ступино гор. округ
Дача 77 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −733 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈15 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22756
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 598 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 077 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 723 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 377 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Авдотьино д. | 30 сот. | 12 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авдотьино д. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Авдотьино д. | 5,6 сот. | 999 000 | 178 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Авдотьино д. | 25 сот. | 8 997 500 | 359 900 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Авдотьино д. | 50 сот. | 16 000 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авдотьино д. | 29,5 сот. | 8 581 550 | 290 900 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авдотьино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | А-108 324-й км | 30 сот. | 10 000 000 | 333 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авдотьино д. | 9 сот. | 3 390 000 | 376 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авдотьино д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 52 222 / 81 176 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 984 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 785 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 586 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 187 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Бекетово д. | 85 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 81 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лисичкино дп | 65 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 58 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Кубасово КП | 85,7 м² | 10,5 сот. | 6 000 000 | 70 012 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Южный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Растр СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Автомобилист СНТ | 85 м² | 12 сот. | 12 500 000 | 147 059 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Лесная Поляна КП | 90 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Дружба ГПЗ-1 СНТ | 98 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 510 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Чайка-1 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Луч СНТ | 60 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок с домом в деревне. Участок огорожен, подъезд есть. Дом утепленный. Без печки. Звоните или пишите, отвечу на вопросы и договоримся о просмотре.