Новокаширское ш., 62 км от МКАД
Русь-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 81,9 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 567 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 38 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −869 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: скважина; отопление — электрокотёл; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шугарово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22746
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 733 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 7 сот. | 660 000 | 94 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хирино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хирино д. | 6 сот. | 1 180 000 | 196 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 538 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 56 764 / 78 462 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 908 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -869 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Ласточка СНТ | 78,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 73 698 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Олимп КП | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Огонек СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Дэлир СНТ | 78 м² | 8,7 сот. | 3 650 000 | 46 795 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Металлург-10 СНТ | 71,9 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 541 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Нива СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Городские Сады №1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажную дачу общей площадью 81.9 кв. М., адрес: М. О Ступинский район, Новоселковский с. О., в районе д. Хирино, Снт "Русь-2" д. 58. Снт Газифицировано, кирпич, фундамент ленточный, свет, вода скважина (зимой можно пользоваться), отопление электрокотел. Площадь комнат: 20/16, с/у на улице, частично меблирован, хоз. Блок. Сособственники сделали качественную пристройку из металла, осталось только утеплить. На первом этаже можно проживать зимой. Станция Шугарово 25 минут пешком, 15 минут пешком до автобусной остановки. Очень хорошее Снт с просторными и отсыпанными дорогами. Живописное место, водоем для рыбалки, грибные леса. В шаговой доступности п. Шугарово с необходимой инфраструктурой, документы готовы к сделке, дом оформлен, проведено межевание, оперативный показ, подробности по телефону, торг строго при осмотре.