Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Мясищево д., Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,48 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 506 тыс. → дом ≈974 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 18 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,26 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −723 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Вельяминово ≈13,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22743
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 974 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеевское СНТ | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поддубки СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Родник-2 СНТ | 8 сот. | 630 000 | 78 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Родник-2 СНТ | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Альфа СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Четряково д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Четряково д. | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 583 / 31 670 / 47 701 |
| цена объекта | 1 480 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 258 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 635 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -723 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Малиновка СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 055 000 | 17 583 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Строитель СНТ | 67 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 32 090 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 9.3 км | Щапово-3 СНТ | 67,1 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 29 657 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Первомайский СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рекорд СНТ | 68,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 205 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Востец-Ляхово СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Марьина Роща ДНП | 69,6 м² | 6 сот. | 3 320 000 | 47 701 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Энергетик-Введенское СНТ | 70,5 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 68 085 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Магистраль СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 580 000 (−70 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 540 000 (−40 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 480 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 480 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Ступинском районе. 50 км от Москвы. Снт Вагонник. Участок ровной формы. Летний дом площадью 60 м2. Отдельно душ/ туалет, сарай. Вода скважина. Вся мебель, техника, садовый инвентарь остаётся.