Новокаширское ш., 48 км от МКАД
Ясень СНТ, Ступино гор. округ
Дача 35 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,76 млн → дом ≈640 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 53 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Привалово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22741
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 969 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 760 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясень СНТ | 16,5 сот. | 1 800 000 | 109 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леньково д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Леньково д. | 8,6 сот. | 950 000 | 110 465 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леньково д. | 5,1 сот. | 560 000 | 109 804 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леньково д. | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леньково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 63 036 / 72 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 917 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 126 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Здоровье-Немцово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 88 889 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ручеек СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 56 716 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тютьково д. | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рябинка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ромашка СНТ | 30,3 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ромашка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 27 381 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем два участка по 8 соток. Ровный участок правильной формы. По всему периметру забор. Фундамент ленточный.