Новокаширское ш., 63 км от МКАД
Союзгипролесхоз СНТ, Ступино гор. округ
Дача 69 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 806 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 40 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −599 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 85 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22739
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 203 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Высокое СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 293 / 47 710 / 73 698 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 189 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Русь-2 СНТ | 81,9 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 293 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ласточка СНТ | 78,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 73 698 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Металлург СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 47 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на участке 6 соток в 70км от Мкад по Каширскому шоссе, на электричке с Павелецкой вокзала ост. 85 км, далее пешком 15 мин, в окружении живописного леса в охраняемом Снт Союзгипролесхоз. В доме два этажа и мансарда ( используется как третий этаж с двумя комнатами по 10 м), на 1 этаже хозблок для хранения садового инвентаря, внутри дом отделан вагонкой. На участке есть бытовка, летний душ, скважина 25 м ( не использовалась)на территорию Снт приезжают автолавки с фермерский продукцией. Соседи тихие, интеллигентные люди, очень хороший председатель. Торг возможен. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку.