Новокаширское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Иван-Теремец с., Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 18 сот., пеноблок.
Дом по описанию: «Всего передаётся 4 объекта: земельный участок большой 18 соток, кадастровый номер 50:33:0030251:4, земельный участок маленький 1 соткм 50:33:0030251:36, жилой…»
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2025.
Рейтинг 81/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,96 млн → дом ≈137 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Колычево ≈3,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22736
Рейтинг 81/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 963 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 137 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 425 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Иван-Теремец с. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Иван-Теремец с. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кануново д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сотниково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ивановское д. | 8,5 сот. | 2 450 000 | 288 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивановское д. | 4 сот. | 379 000 | 94 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сотниково д. | 6,6 сот. | 750 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сотниково д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивановское д. | 6,5 сот. | 699 000 | 107 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сотниково д. | 18 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 110 000 / 117 778 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 381 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Верзилово с. | 40 м² | 18 сот. | 2 600 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Игнатьево д. | 42 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Кубасово КП | 40 м² | 11 сот. | 4 600 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Кубасово д. | 40 м² | 11 сот. | 4 600 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березнецово с. | 45 м² | 14 сот. | 4 950 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Петрищево д. | 37 м² | 19 сот. | 3 500 000 | 94 595 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Новоселки пос. | 50 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | 40,7 м² | 9 сот. | 10 399 000 | 255 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.2 км | Ананьино д. | 40,5 м² | 12 сот. | 4 770 000 | 117 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Ситня СНТ | 45 м² | 11 сот. | 4 950 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2025 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок от собственника. Агентов просьба не беспокоить. Участок 18 соток, огорожен забором с двумя входами: 2 калитки и ворота для машины. Подведено электричество, есть артезианская скважина. Участок выровнен. Дорога подъездная круглогодичная, соседи живут постоянно. Подъехать к участку возможно с обеих сторон. Вид с участка на лес и р. Каширу. В пешей доступности места для купания в реке, вода очень чистая, прозрачная. В весенний и летний период на берегу постоянно устраиваются шашлыки. Небольшой продуктовый магазин также в пешей доступности. На участке оформлен дом 40м2, который был снесён в связи с ветхостью. Свидетельство имеется. Вместе с участком 18 соток продается участок 1 сотка, на котором построен сарай из пеноблоков, чердак имеется, сарай официально оформлен. Может использоваться как для хранения, так и как временное жилое помещение на время постройки дома для рабочих. Всего передаётся 4 объекта: земельный участок большой 18 соток, кадастровый номер 50:33:0030251:4, земельный участок маленький 1 соткм 50:33:0030251:36, жилой дом 50:33:0030251:83, сарай на маленьком участке 50:33:0000000:74029.