Новокаширское ш., 18 км от МКАД
Рассвет СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 40 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 58 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,61 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 100 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈679 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Космос ≈1,5 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22735
Рейтинг 52/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 42 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 321 719 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 609 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 191 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6,3 сот. | 3 100 000 | 492 063 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | А-105, 42-й км | 24 сот. | 22 000 000 | 916 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тупицино д. | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тупицино д. | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тупицино д. | 8 сот. | 2 795 000 | 349 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тупицино д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тупицино д. | 9,8 сот. | 3 600 000 | 367 347 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шишкино д. | 5 сот. | 3 750 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шишкино д. | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шишкино д. | 8,2 сот. | 2 965 000 | 361 585 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 108 889 / 132 979 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 464 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 229 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 759 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 679 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Мечта СНТ | 37,6 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 132 979 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Авиатор Плюс СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Константиновец-1 ОНТ | 45 м² | 4,2 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 40 кв. М с двумя этажами, построенная в 2000 году, в 22 км. От Мкад. Дом расположен на участке 5 соток в Снт, окруженном зеленью и деревьями. На территории ухоженный сад с грядками и клумбами, яблони, груша, малина, крыжовник, смородина и т. Д. В. Санузел находится на улице. Электричество подключено, водоснабжение-летний водопровод подключен с мая по ноябрь. Сборы 15000 в год. Доступна асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд к дому. До метро Домодедовская 19 минут на машине. Один взрослый собственник.