Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Южное СНТ, Раменский гор. округ
Дача 100 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 482 тыс. → дом ≈3,02 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Лесные Дары ≈18 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2273
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Южное СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амирово д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песчанка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амирово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песчанка СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 083 / 44 466 / 59 091 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 685 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 772 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Ромашково-37 КП | 98 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 46 939 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветерок СНТ | 110 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 59 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Владимировка д. | 96 м² | 7,5 сот. | 7 701 000 | 80 219 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Старомайково д. | 101,2 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 44 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Заречье дп | 85 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 38 824 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Содружество СНТ | 79 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 46 835 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Природа СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Березка-Натальино СНТ | 80,3 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 34 869 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Изумрудная Поляна ДНП | 120 м² | 12 сот. | 3 850 000 | 32 083 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Никулино д. | 85 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 47 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 4 400 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 4 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 4 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.08.2025 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.09.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 5 000 000 (+1 500 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 4 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 4 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток на участке забор. 3 постройки дом 2 этажа щитовой. Баня сруб деревянный. Беседка На участке есть плодовые деревья. Цветы и грядки. Один дом сруб деревянный с интернетом и парилкой. Второй щитовой кухня и 3 комнаты и 2 этаж 2 телевизора триколор газ в виде газового баллона микроволновка холодильник и морозильная Камера. Стиральная машинав двух домах иметься санузел. На кухне раковина, с горячей водой.