Новокаширское ш., 43 км от МКАД
Союз-Вельяминово СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 511 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 40 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈778 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 312 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22729
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 511 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 979 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 271 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Железнодорожник-2 СНТ | 24 сот. | 7 300 000 | 304 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шебочеево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шебочеево д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 299 / 75 164 / 123 077 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 117 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 777 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Шишкино д. да: «сан узел» + «ламинат» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 67 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 40 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Матчино д. да: «ванные» + «отделкой» | 70 м² | 6,3 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Матчино д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | да: «ванные» + «ремонт» | 65 м² | 5,8 сот. | 8 000 000 | 123 077 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Большое Татариново КП да: «с/у» + «отделка» | 64 м² | 6 сот. | 3 299 000 | 51 547 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Домодедово Таун КП да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 490 000 (−410 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный дом площадью 60 м2, с косметическим ремонтом, без мебели. 6 соток. Построен в 1998 году из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. Можно жить зимой! Двухэтажное строение включает две комнаты и санузел в доме. В доме проведена новая электропроводка, втавлены качественные пласиковые окна. Есть хороший металлческий забор. Колодедезное водоснабжение проведено в дом и функционирует. Канализация подведена к септику, установлен унитаз, все функционирует. Установлен бойлер. На участке много плодовых дереаьев и кустарников! В Снт есть продуктовый магазин. А так же множество магазинов и Пвз в село Вельяминово. Так же школа и поликлинника. На. Машине 5-10 мин ехать. Недалеко находится отлично оборудованный пляж с душевыми, туалетами, кафе, баскетбольной площадкой, лодками итд. На машине 10 мин. Вокруг Снт красивый лес, живописное место! По всем вопросам звоните, все расскажу! Я собственница, разумный торг уместен.