Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дом 81,6 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 676 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 41 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,33 млн / пессимист. ≈4,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈668 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Михнево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22724
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 31 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 653 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 706 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Разиньково с. | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михнево пгт | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мясное д. | 7,5 сот. | 3 650 000 | 486 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мясное д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михнево пгт | 9,8 сот. | 1 080 000 | 110 204 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коломенское СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мясное д. | 19 сот. | 2 300 000 | 121 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мясное д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 04.05.2023 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 432 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 670 / 69 143 / 125 480 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 668 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 78,1 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 125 480 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Большое Татариново КП да: «санузел» + «отделка» | 83,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 40 670 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Татариново с. да: «санузел» + «отделка» | 83,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 40 670 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ртищево д. да: «ванная» + «ремонт» | 88,1 м² | 6,1 сот. | 8 600 000 | 97 616 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138253614 Продам кирпичный дом 81,6 кв. М. На участке 6 соток (по факту 8 соток) в Снт "Родник" г. О. Ступино, д. Разиньково близ поселка Михнево. Дом 1-но этажный + цокольный этаж. На 1-ом этаже: прихожая, кухня, гостиная с камином, спальная комната. На цокольном этаже: гараж, душевая, сан. Узел. Коммуникации в доме: электричество, вода-колодец, канализация, отопление-печь+камин. Дом теплый, стены в три кирпича, фундамент -бетонные блоки. Участок ровный, правильной формы. На участке имеется беседка. Подъезд-асфальтовая дорога. Вся инфраструктура в 3-х км, поселке Михнево Павелецкого направления. До Мкад 55 км по трассе М-4 Дон или Каширскому шоссе. Оперативный показ.