Новокаширское ш., 76 км от МКАД
Бауманский Садовод СНТ, Ступино гор. округ
Дом 32,3 м², участок 8,5 сот.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈272 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈546 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −148 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, газ.
До ст. Заводская ≈1,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22722
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 315 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бауманский Садовод СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Скиф СНТ | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 546 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 667 / 56 667 / 97 523 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -147 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Москворецкий Садовод СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Новоселки д. | 32,3 м² | 7,2 сот. | 3 150 000 | 97 523 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Воскресенки с. | 30 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ока СНТ | 32 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 65 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Воскресенки СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Луч-2 СНТ | 33,2 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 79 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Металлург-11 СТСН | 30 м² | 6 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гремячий СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 35 м² | 5,2 сот. | 1 499 000 | 42 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 35 м² | 6,4 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже земельный участок в Тсн "Бауманский Садовод", крайний у леса. Категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства, площадь: 8,5 соток. Полив: летний водопровод, на участке кран для полива (в Тсн скважина общая). Дом: назначение: жилое, площадь 32,3 кв. М., деревянный (кухня, комната, терраса закрытая), внутри дом обшить вагонкой, отопление: электрический конвектор. В Тсн заведен газ. По интересующим вопросам звоните по телефону.