Новокаширское ш., 67 км от МКАД
Дорки д., Ступино гор. округ
Дача 54 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 24.07.2023.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 337 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 14 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −324 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Яганово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22719
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 337 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 130 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дорки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дорки д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дорчанка СНТ | 24 сот. | 1 050 000 | 43 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леонтьево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леонтьево д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авдулово-1 с. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авдулово-1 с. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авдулово-1 с. | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 64 729 / 90 000 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -324 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Раздолье-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гвоздика СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 46 125 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бермуды СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 2-я Пятилетка д. | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2023 | 3 950 000 | история площадки |
| 03.10.2023 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 08.12.2023 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.10.2024 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.08.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.10.2025 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажная дача 6*9 = 54 кв. М + мансарда 54 кв. М. Веранда 6,8 кв. М. Участок 8 соток. МО, Ступинский район, Леонтьевский с. О, в районе д. Дорки, садовое товарищество "Дорчанка". Участок: для садоводства, категория земель: земли сельскохозяйсвенного назначения. Дкп от 2015 года. Садовый домик: назначение Не жилое. Участок правильной формы, без уклонов, земля плодородная. На участке много плодоносящих саженцев и деревьев. Дорога грунтовая, покрыта щебнем, в зимнее время дорогу чистят. На участке есть баня (но увы под снос, в силу обстоятельств за ней не ухаживали), хозблок, беседка, два колодца (7 колец), установлена насосная станция, туалет (выгребная яма), в бане есть летний душ, которым какое-то время можно пользоваться. Дом построен как для круглогодичного проживания брус 15*15, утеплен пенофолом, обшит с фасада вагонкой между вогонкой и брусом технониколь. Перекрытия (полы двойные с утеплением) (урса + черновая половая доска + чистовая: половое покрытие (доска)). Дом по свидетельству проходит как Не жилой, по этому зарегистрироваться в нем нельзя до перевода из Не жилого в Жилое, сейчас это все можно легко исправить и поменять (продавец данным вопросом заниматься не будет). Есть погреб, бойлер. Газ проходит по границе участка. Фундамент ленточный глубина 1,4 м. Армированный, со времени постройки не разрушался и не ремонтировался (защищен биточной плиткой), крыша андулин. Электричество: 15 Кат, в доме печь, на втором этаже камин, водопровод проведен в дом (можно пользоваться в зимнее время). В доме остается мебель и техника по согласованию. Документы готовы к сделке. Один взрослый собственник. Просмотр по предварительной договоренности. Без Торга.