Новокаширское ш., 77 км от МКАД
Вихорна с., Ступино гор. округ
Дача 45 м², участок 10 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 402 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Заводская ≈5,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22718
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 175 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 348 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вихорна с. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вихорна с. | 10,6 сот. | 900 000 | 84 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вихорна с. | 8 сот. | 325 599 | 40 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Квант СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Квант СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Матвейково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Матвейково д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 53 646 / 86 364 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 503 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 108 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 129 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Алеево-2 д. | 45 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 37 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Москворецкий Садовод СНТ | 42,9 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 62 937 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Металлург-6 СНТ | 43,4 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 57 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Автомобилист СНТ | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Солнечный СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 86 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лотос СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лотос СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вишневый Сад СНТ | 48 м² | 6,1 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Жилево пгт | 48 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 54 167 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Динамо СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 сот. С Домом 45м2 в 4,5 км от Ступино! Свой Колодец, Лпх, Вход с 2-х сторон! Торг! Цена: 2 750 000 Р. Срочная Продажа! Торг Уместен! Предлагаю вашему вниманию отличный вариант для жизни и отдыха в живописном уголке Ступинского района в деревне Вихорна. 10 Соток ухоженной земли (Лпх) места хватит и на огород, и на зону отдыха. Категория Лпх позволяет разводить скот и птицу! Дом Для Проживания: · 2 этажа, мансардный тип, 45 м2. · Материал: каркасно-щитовой, полностью утеплен. · 3 комнаты + просторная терраса. · Удобная планировка, частично остается мебель. Все Удобства На Участке: · Собственный колодец с чистейшей питьевой водой. · Бытовка для хранения садового инвентаря и вещей. · Летний туалет. Место, В Которое Влюбляешься: · Участок с двух сторон имеет вход. · Плодовые деревья и кустарники, свои грибы! · В пешей доступности лес (грибы, ягоды), река и озера для купания и рыбалки. Отличная Локация: · Всего 1 час езды от Москвы по трассе М4-Дон (без пробок, светофоров и ж/д переездов)! · В 4,5 км город Ступино со всей инфраструктурой (школы, больницы, магазины, горнолыжный спуск). · Рядом остановка общественного транспорта. · Село жилое круглый год, дороги чистят, соседи живут постоянно. Идеально Подходит Для: · Постоянного проживания. · Дачи выходного дня. · Ведения личного подсобного хозяйства. Предложение особенно интересно для покупателей, рассматривающих варианты с возможностью ведения подсобного хозяйства, есть возможность расширить границы участка. Показ В Любое Время! Звоните, договоримся! Объект от Собственника, без посредников и комиссий!