Новокаширское ш., 2 км от МКАД
Видное г., Ленинский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 51 %
Земля ≈726 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,9 млн → дом ≈497 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 115 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 206 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,06 млн / целевая ≈5,45 млн / пессимист. ≈4,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,36 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22713
Рейтинг 73/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 41.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 725 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 903 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 497 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Малое Видное д. | 9,5 сот. | 6 500 000 | 684 211 | снят (цена объявления) 08.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 6 500 000 | 866 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,1 сот. | 3 400 000 | 478 873 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Малое Видное д. | 13 сот. | 14 999 999 | 1 153 846 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Видное д. | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Видное д. | 10 сот. | 8 500 000 | 850 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Подлипки ТЛПХ | 14,6 сот. | 17 000 000 | 1 164 384 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малое Видное д. | 8 сот. | 8 800 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 115 016 / 206 060 / 266 667 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 358 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Булатниково с. | 30 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 263 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дроздово д. | 30 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Хладокомбинат № 10 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 216 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 33 м² | 3,3 сот. | 7 000 000 | 212 121 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Федюково д. | 31,3 м² | 4 сот. | 3 875 000 | 123 802 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Химик СНТ | 31,3 м² | 4 сот. | 3 600 000 | 115 016 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Солнечный Остров мкр. | 32 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 193 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Дрожжино рп | 30 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 266 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ям с. | 30,5 м² | 5,1 сот. | 5 500 000 | 180 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Мисайлово пгт | 33 м² | 4,1 сот. | 8 000 000 | 242 424 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть участка со старым домом. Подходит под регистрацию. Межевание не проводилось, если будет предметный разговор, то оперативно сделаю. Стоимость 3,4 млн. Место указано правильно, в деревне Малое видное3.