Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Ясные Зори 2 дп, Ступино гор. округ
Дача 15 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 990 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 39 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 371 тыс. → дом ≈619 тыс. ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 63 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈300 тыс. ₽; дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Малино ≈5,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22710
Рейтинг 60/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 28.2 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 10.5 |
| участок | 5 | 27 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 992 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 619 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ясные Зори 2 дп | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори 2 дп | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори ДНП | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щапово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясные Зори ДНП | 6,3 сот. | 390 400 | 61 968 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щапово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щапово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 158 / 63 158 / 63 158 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Карпово д. | 19 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 090 000 (−10 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 990 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 990 000 (+90 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 990 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 725 кв. Метра. Московская область, городской округ Ступино, село, Нефедьево, территория Дачный поселок Ясные Зори. Ровный, сухой, огражден, подведено электричество, колодец, хозблок. Остальная информация по телефону.