Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 45 м², участок 6,6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 345 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Цемгигант ≈3,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2271
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 345 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малышево дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 43 920 / 72 917 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 269 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 48 м² | 4,3 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Отдых СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Суханово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Губастово д. | 40 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Отдых СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мезенка СНТ | 50 м² | 5,1 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 36,1 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Пески СНТ | 37,7 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 63 660 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Без Посредников! 80км от Мкад, по рязанскому шоссе. На участке расположен 2-х этажный дом площадью 42м2, в котором имеются: горячая и холодная вода, полноценная кухня, душевая кабина (новая сливная яма), печь, огромный подвал(не топит), мебель. Так же на участке расположены: новое подсобное помещение с дровняком, сан. Узел, беседка(новая), качели, бетонная парковка, молодой сад. Долгов не имеем.