Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Дубрава-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 72 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 536 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Жилёво ≈3,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22709
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березня д. | 50 сот. | 90 000 000 | 1 800 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 857 / 45 317 / 53 333 |
| цена объекта | 3 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 804 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 779 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 774 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Флора СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 39 865 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Металлург-11 СТСН | 75,4 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 47 613 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Металлург-11 СТСН | 66,2 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 45 317 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Солнышко СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лесная Поляна СНТ | 56 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 49 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Съяново д. | 70 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 37 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Москворецкий Садовод СНТ | 70 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 23 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Царицыно СНТ | 85 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 68 235 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Металлург-11 СТСН | 83,4 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 43 046 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 299 000 (−191 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 299 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже ухоженный, теплый и светлый дом для круглогодичного проживания из бруса на ленточном фундаменте. Дом полностью готов к проживанию, вложений не требует, заезжай и живи! Вся мебель остается новым хозяевам. Дом: 74 м2 (2 -х этажный)+гараж удобно пристроен к дому. 1 этаж: Кухня, гостиная, столовая-веранда. Удобная лестница. 2 этаж: Просторная спальня(при желании можно поделить на две комнаты). В доме имеется помещение под сан. Узел с душевой (имеется разводка и вывод труб). Отопление: Электрические конвекторы. Электричество 7 квт (с возможностью увеличения мощности). Вода из колодца заведена в дом (9 колец). Участок 7 соток ухожен и засажен зеленью, сухой, правильной формы. На участке имеется мастерская (можно использовать как гостевой домик). Санузел с душевой. Уютная беседка. Круглосуточная охрана и видеонаблюдение. Закрытая территория, въезд через автоматические ворота. Круглогодичный подъезд. Приезжайте и почувствуйте атмосферу!