Новокаширское ш., 31 км от МКАД
Тонус-1 СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 20 м², участок 7,4 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 24.04.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Земля ≈220 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 1,62 млн → дом ≈925 тыс. ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 72 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −754 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Белые Столбы ≈2,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22705
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 219 532 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 625 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фильм СНТ | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 14,7 сот. | 4 500 000 | 306 122 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Ветеран-1 СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-3 СНТ | 7 сот. | 3 466 034 | 495 148 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Теремок СНТ | 11 сот. | 1 170 000 | 106 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда-3 СНТ | 29 сот. | 6 090 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 1 825 000 | 228 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 120 312 / 194 444 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 143 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 036 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -753 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тонус-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Яновский Ручей СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Матчино д. | 16 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 115 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 10.06.2024 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.07.2024 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.05.2025 | 2 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 08.06.2025 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.09.2025 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 000 000 (+350 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке расположена баня 5*4 пристройка к ней. Колодец 5 колец. Напротив участка пруд. Возможно подвести газ 250 000 р (задаток за подключение участка внесен 50 000 р). В данном Снт в скором времени планируется перевести в Ижс.