Новокаширское ш., 39 км от МКАД
Голубино д., Домодедово гор. округ
Дача 13 м², участок 6 сот., брус.
Цена 420 тыс. ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈175 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 80 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈160 тыс., покупка после торга ≈357 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈903 тыс. ₽, маржа 64 %, ROI 175 %.
⚠ ROI 175 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 309 км ≈5,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22704
Рейтинг 75/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 553 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 047 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Голубино д. | 30 сот. | 4 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голубино д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голубино д. | 15 сот. | 6 540 000 | 436 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голубино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голубино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Голубино д. | 7 сот. | 1 228 899 | 175 557 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голубино д. | 21 сот. | 4 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голубино д. | 8 сот. | 1 393 747 | 174 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голубино д. | 12 сот. | 3 459 000 | 288 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Голубино д. | 5,2 сот. | 1 286 755 | 247 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 141 583 / 277 778 |
| цена объекта | 420 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 357 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 686 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 420 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 175 % |
| пояснение расчета | ROI 175 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 175 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Матчино д. | 16 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 115 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Кишкино с. | 12 м² | 8 сот. | 1 699 000 | 141 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Калинка-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Испытатель-1 СНТ | 12 м² | 3 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Шарапово д. | 15 м² | 5,7 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Мальцы д. | 15 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 02.11.2026 | сохраненная копия |
| 19.2 км | Труд СНТ | 10,8 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 277 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 420 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 420 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальная баня из калиброванного, строганного бруса камерой сушки, идеально держит геометрию! Все материалы и элименты декора отличного качества. Продаётся баня и только она!