Новокаширское ш., 38 км от МКАД · земля с домом
Ромашка СТ, Домодедово гор. округ
Дом 147 м², участок 12,5 сот.
Дом по описанию: «Дом 147 кв. М,2 этажа и постройки в плачевном состоянии.»
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 12.11.2023.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈290 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 8 в 10 км, 39 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈2,84 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,54 млн / целевая ≈9,49 млн / пессимист. ≈8,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,05 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Барыбино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22698
Рейтинг 82/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 77 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 289 974 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 625 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашка СТ | 6,5 сот. | 3 600 000 | 553 846 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Гальчино Сити пос. | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10,2 сот. | 2 800 000 | 274 510 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ильинская слобода пос. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Калининец-2 СНТ | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 147 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 667 / 75 846 / 141 026 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 018 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 436 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 046 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | да: «санузел» + «заезжай и живи» | 150 м² | 12 сот. | 5 800 000 | 38 667 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.1 км | Каширские Дачи КП да: «санузел» + «отделка» | 139,5 м² | 12,9 сот. | 11 999 999 | 86 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «ванной» + «мебель» | 145 м² | 11,3 сот. | 13 700 000 | 94 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ильинка СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 134 м² | 12 сот. | 8 800 000 | 65 672 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Данилово д. да: «санузел» + «ремонт» | 156 м² | 12 сот. | 22 000 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Шишкино д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 140 м² | 12 сот. | 19 500 000 | 139 286 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Вельяминово с. да: «санузла» + «теплый пол» | 137 м² | 12,5 сот. | 5 800 000 | 42 336 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Вельяминово с. да: «санузла» + «теплый пол» | 137 м² | 12,5 сот. | 5 800 000 | 42 336 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.11.2023 | 4 500 000 | история площадки |
| 17.04.2024 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 3 000 000 (−1 400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, гаражом и сараем в живописном снт. Обременение отсутствует. Состояние: участок заброшен, есть плодовые деревья, кустарники. Дом 147 кв. М,2 этажа и постройки в плачевном состоянии. В доме крыша не течет, есть русская печь, есть с/у, кухня. Торг.