Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Алексеевское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 69 м², участок 6,7 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 569 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 44 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −513 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Вельяминово ≈13,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22695
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 569 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 031 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 435 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алексеевское СНТ | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мясищево д. | 4 сот. | 390 000 | 97 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Поддубки СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Альфа СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мартыновское с. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мартыновское с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Родник-2 СНТ | 8 сот. | 630 000 | 78 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Никоновское СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 048 / 55 630 / 68 554 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -513 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Марьинское д. | 84 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Марьинка д. | 54 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 59 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Кузьминское с. | 83 м² | 9,8 сот. | 5 690 000 | 68 554 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Березнецово с. | 50 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Продаётся дача в живописном стародачном месте. Досталась по наследству, продаю за ненадобностью хочется, чтобы дом нашёл новых хозяев, которые оценят его тепло и уют. Расположение: Снт "Алексеевское", городской округ Ступино. До станции Барыбино 22 км (удобно добираться на электричке). От Мкад всего 60 км по трассе. О месте: Это не просто участок, а настоящий уголок природы. Рядом грибной, смолистый лес, где даже в самый жаркий день царит прохлада, а воздух кажется хрустальным. Поблизости течёт небольшая речка летом можно слушать её журчание и наблюдать за стрекозами. Место тихое, уютное, с добрыми соседями: сосед с семьёй живёт постоянно, поэтому зимой и в будни здесь спокойно и безопасно. Что на участке (671 м2): Дом и постройки: Жилой дом (69 м2) из натурального бревна, с крепким свайно-растверковым бетонным фундаментом. В доме есть печь-камин это сердце всей дачи. В холодные вечера она создаёт неповторимую атмосферу уюта: можно сидеть у живого огня с книгой или собираться всей семьёй за чаем, слушая потрескивание дров. Баня для душевного отдыха после сада или лыжной прогулки. Гараж с погребом для машины и отличное место для хранения заготовок. Сарай для садового инвентаря и инструментов. Беседка для чаепитий на свежем воздухе. Блага цивилизации и сад: Водоснабжение: есть колодец и скважина вода всегда под рукой. Удобства: туалет, летний бассейн для прохлады в жаркие дни. Сад и огород: теплицы для овощей и зелени, а также плодовые деревья и кустарники весной они дарят невероятное цветение, а осенью радуют урожаем. Всё это ждёт вас. По сути, усадьба уже готова к тому, чтобы в неё вдохнуть новую жизнь без лишних вложений, на въезд можно жить. Осталось только влюбиться в это место. P. S. Если бы Чехов писал о такой даче, он бы обязательно отметил, что здесь "всё дышит покоем и тишиной", а забор не мешает любоваться закатами над лесом. Надеюсь, этот уголок станет вашим маленьким "Вишнёвым садом", где всё будет цвети и расти. Звоните, показываю по договорённости. Жду серьёзных и неравнодушных людей. В риэлторах и помощниках не нуждаюсь, на скидки в миллион и т. П не реагирую. Цена за всё меньше 2.6 млн не может быть.