Новокаширское ш., 32 км от МКАД
Ганусово СНТ, Раменский гор. округ
Дача 88,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 758 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −683 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈12,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22688
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 758 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 706 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Борисово-3 СНТ | 8 сот. | 1 599 000 | 199 875 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раздолье СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тайга-Пестово СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тайга-1-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рось-Борисово СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рось-Борисово СНТ | 11 сот. | 1 199 999 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 16,2 сот. | 8 800 000 | 543 210 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 668 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 646 / 47 692 / 54 878 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 888 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 499 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -683 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Тайга-Пестово СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 46 512 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Панино СНТ | 90 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Штурвал СНТ | 87 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 74 138 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пион СНТ | 104 м² | 8 сот. | 7 770 000 | 74 712 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рекорд СНТ | 82 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 54 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Панино СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 78 м² | 5,8 сот. | 3 800 000 | 48 718 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мрия СПО | 79 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 646 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Вега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 45 625 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дор-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двух этажный дом. Снт Ганусово 40 км от Мкад. Участок 6 соток. Площадь дома 88.4. Один собственник, дом зарегистрирован как жилой. На территории имеються плодовые кусты и деревья. Баня в нутри дома. Цена окончательная.