Новокаширское ш., 43 км от МКАД
Татариново с., Ступино гор. округ
Дача 52 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 418 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈37 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. Вельяминово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22686
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Татариново с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново с. | 9 сот. | 3 140 000 | 348 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново с. | 7,5 сот. | 510 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново с. | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново с. | 8,8 сот. | 1 900 000 | 215 909 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново с. | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново с. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Татариново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татариново с. | 7,2 сот. | 1 040 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татариново с. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 296 / 65 946 / 93 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 747 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 37 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Парижская Коммуна СНТ | 52,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 85 389 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 70 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Первомайский СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лада СНТ | 54,5 м² | 8 сот. | 2 980 000 | 54 679 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Ртищево д. | 45 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2297926. Продается отличная дача. Дом площадью 52 кВ м с раздельными тремя комнатами и кухней гостиной. Утеплитель вокруг 100 мм, гидроизоляция выполнена. Прощается в связи с переездом. Дачу нужно доделать ( свет, канализация, скважина) можем помочь. Один собственник, ни кто не прописан. Подойдет для прописки и загородного отдыха. В 8 минутах магазин пятерочка и школа, стройматериалы и автобусная остановка. Показ по договоренности.