Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Автопромовец СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 19 м², участок 9,4 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 1,11 млн → дом ≈2,39 млн ₽, 126 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 67 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22685
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 20.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 113 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 125 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 7 сот. | 1 080 000 | 154 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 26 сот. | 6 409 000 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,7 сот. | 1 865 000 | 242 208 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 5,2 сот. | 1 621 555 | 311 838 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автопромовец СНТ | 31 сот. | 7 641 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 5 сот. | 2 440 843 | 488 169 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 845 000 | 105 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 23 сот. | 5 669 500 | 246 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 135 000 / 250 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 742 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 605 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 468 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Брусникино КП | 18 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Тонус-1 СНТ | 20 м² | 7,4 сот. | 2 550 000 | 127 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Береговой КП | 18 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мансурово д. | 20 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Матчино д. | 23 м² | 8,4 сот. | 5 000 000 | 217 391 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Северка-Уварово СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Белые Столбы-2 СНТ | 24 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Введенское с. | 14 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Минаево д. | 24 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 4 800 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (−1 300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке есть 2 домика. Один летный, а второй не жилой. Соседи живут круглогодично. Не далеко школа, магазины. До железной дороги пешком 7 минут.