Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Волна-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 37,2 м², участок 7,9 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 30.09.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 527 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 328 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22682
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 35 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 527 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 973 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Каменка д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Полесье СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Васильевское с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Игнатьево д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Игнатьево д. | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Игнатьево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кошелевка с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Игнатьево д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Долина СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 619 / 47 500 / 73 171 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 646 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 406 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энергетик СНТ | 38,2 м² | 8,7 сот. | 980 000 | 25 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Михнево пгт | 35 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 141 429 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кошелевка с. | 31,1 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 32 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Михнево пгт | 41 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нива-2 ТСН | 40 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Константиновское с. | 42 м² | 4 сот. | 950 000 | 22 619 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Орехово СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 47 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Мечта СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Созидатель СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 06.11.2024 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.11.2024 | 3 099 999 (−100 001) | история площадки |
| 06.02.2025 | 2 900 000 (−199 999) | история площадки |
| 05.04.2025 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.04.2025 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Реальному покупателю торг. Продается дача в Снт Энергетик Ступинский район село Васильевской, дом расположен в живописном районе. Все остальные вопросы по телефону!