Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Агрохолод СНТ, Ступино гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 784 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈743 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Привалово ≈6,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22681
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 41 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 784 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агрохолод СНТ | 12,5 сот. | 3 500 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунавино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунавино СНТСН | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунавино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунавино д. | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кунавино д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кунавино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кунавино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лисичкино СНТ | 25,6 сот. | 2 490 000 | 97 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 412 / 62 512 / 108 356 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 747 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 497 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 743 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Энергетик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 39 412 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Севастополь СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 73 м² | 8 сот. | 7 910 000 | 108 356 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Станица Староигнатьевская ТСН да: «ванные» + «отделка» | 85 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 72 941 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Татариново с. да: «ванные» + «ремонта» | 72 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в жилом Снт (100 участков). От Москвы 45 минут. Очень крепкий сруб, бревна большие, внутри летом очень прохладно, хороший, добротный фундамент, ленточный высокий, на блоках фбс. Настоящая русская печь, выполнена по всем правилам, профессиональным печником. Электричество есть, заведено в дом. Счётчик стоит на столбе по границе участка. 2 этажа, 1 й этаж 6×8м, Участок 8 соток, с плодовыми деревьями, плодоносящая яблоня до 300кг, смородина, слива-чернослив, черноплодная рябина. Недостроенная новая баня оцилиндрованное бревно, сруб 3×4 с выносом верандой, под крышей. Можно сделать летнюю кухню или гостевой домик по желанию. Круглогодичный подьезд. Коммунальные платежи Снт 1500 руб в месяц, это охрана, вывоз мусора, чистка снега. Вода, скважина на участке. В дом проведено электричество. Обьект находился в одной семье, более 20лет. Межевание проведено. Собственник один. Рядом деревня Кунавино. Если не отвечаю. Лучше позвонить до 22 часов. Отвечу на все вопросы. Длительной переписки не веду. Предоставлю доп. Фото и видео. Кадастровый номер: 50:33:0020323:110. Адрес, местоположение: обл. Московская, р-н Ступинский, в р-не д. Кунавино, снт "Агрохолод", Торг обсуждаем.