Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Сумароково д., Ступино гор. округ
Дом 82 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 51 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 722 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 24 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈342 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈8,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22677
Рейтинг 41/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 175 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 128 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 756 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сумароково д. | 13,1 сот. | 1 574 400 | 120 183 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 11,3 сот. | 960 500 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 7,7 сот. | 535 500 | 69 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 8,7 сот. | 739 500 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 14,3 сот. | 1 476 000 | 103 217 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сумароково д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 50 000 / 126 667 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 444 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 222 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 000 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 342 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Универсал СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Москворечье СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Отрада СНТ да: «сан/узел» + «мебель» | 75 м² | 9 сот. | 9 500 000 | 126 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Деревня Сумароково, небольшая и тихая, с преимущественно частной застройкой. Хороший вариант для тех, кто ценит свежий воздух, природу и уединение, но хочет оставаться в пределах Московской области. Если вы сейчас продаете свою квартиру или дом, мы готовы рассмотреть вариант срочного выкупа вашей недвижимости. Документы: Два взрослых собственник. Договор купли-продажи от 2024 года. Без обременений и ограничений. Полная стоимость в договоре. Собственник лично присутствует на сделке. О доме и участке: Площадь 82м2. 2 этажа. Участок 8,53 сотки. Дом полностью изготовлен из дерева. Инфраструктура: Остановка общественного транспорта в 15 минутах пешком. Рядом находятся магазины Пятерочка, Магнит, аптека. Звоните! С удовольствием организуем просмотр в удобное для вас время, ответим на все вопросы и поможем сделать покупку максимально комфортной!