Новокаширское ш., 35 км от МКАД
Шишкино д., Домодедово гор. округ
Дом 74,4 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 6,95 млн; первая цена 6,95 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 74 %
Земля ≈274 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 5 км, 45 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: газ.
До ст. Барыбино ≈7,6 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22671
Рейтинг 37/100 · уверенность 74 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 274 475 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 647 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 853 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 906 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шишкино д. | 8 сот. | 4 320 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шишкино д. | 9 сот. | 2 097 000 | 233 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шишкино д. | 8,3 сот. | 1 650 000 | 198 795 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дачная Практика 2 КП | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дачная Практика 2 КП | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачная Практика 2 КП | 15,2 сот. | 1 388 976 | 91 380 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачная Практика 2 КП | 13,2 сот. | 5 403 800 | 409 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачная Практика 2 КП | 12,2 сот. | 4 981 500 | 408 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачная Практика 2 КП | 10,9 сот. | 4 348 000 | 398 899 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дачная Практика 2 КП | 7,8 сот. | 3 397 350 | 435 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 288 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 875 / 47 059 / 75 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 095 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 657 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
приличные 9 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Васнецово КП да: «санузла» + «теплые полы» | 77 м² | 5,8 сот. | 9 499 900 | 123 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Минаево д. да: «ванные» + «въезжай и живи» | 72 м² | 5,5 сот. | 10 900 000 | 151 389 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. да: «ванной» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Матчино д. да: «ванная» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рублево КП да: «санузел» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березки-2 СНТ да: «ванные» + «отделке» | 80 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 44 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 6 950 000 | история площадки |
| 27.02.2026 | 6 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 6 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 6 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 5 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 4 950 000 (−550 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 900 000 (−1 050 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024646. Продаётся участок Ижс с домом в благоустроенном КП Дачная Практика 2. Участок правильной формы, забор из профлиста с откатными воротами. Дом (сруб) из бревна толщиной 200 мм, размер 8х10, фундамент железобетонные сваи. Септик, вода скважина официально 15 метров, по факту 45. Электричество 15квт, три фазы. Газ будет в 2027 году. Закрытая и охраняемая территория. Легко добраться на автомобиле и общественном транспорте. До ближайшей ж/д станции Барыбино 9 км. Удобный выезд на трассу М4 и Каширское шоссе. Живописное место! Река с пляжем, рыбалка, лес природа завораживает. Идеальные условия для проживания с семьей.