Новокаширское ш., 68 км от МКАД
Дубрава-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 76 м², участок 8,9 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8,9 сот. = 688 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль −315 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Жилёво ≈3,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22662
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (8,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 421 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ситне-Щелканово с. | 18 сот. | 3 550 000 | 197 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ситне-Щелканово с. | 18 сот. | 2 600 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 59 483 / 104 688 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 319 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 103 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Астра СНТ | 78 м² | 8,9 сот. | 3 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Росинка СНТ | 73,2 м² | 6,2 сот. | 3 700 000 | 50 546 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Шугарово-5 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Фортуна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мирное СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Торбеево ИЖС КП | 60 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Юг по Каширскому шоссе, по М-4 Дон, 70 км от Мкад, рядом поселок Жилево и поселок Ситне-Щелканово, участок 18, кадастровый номер 50:33:0030134:98. Площадь участка 8,9 соток, ровный, квадратной формы, земли сельхозназначения, для ведения садоводства. Участок со всех сторон огорожен забором, есть калитка и ворота, площадка для двух автомобилей. Свет подключен. Участок сухой в любое время года, вода не стоит. На участке двухэтажный садовый дом площадью 76 кв. М. И хозяйственные строения. Есть скважина и поноценный септик. В доме 4 жилые комнаты, кухня, туалет и веранда. Душ и второй туалет в хозяйственной постройке. В доме есть печь, можно жить и зимой. Дом капитальный, теплый и крепкий. Отличная транспортная доступность, круглогодичный подъезд, участок расположен в 10м от леса, в шаговой доступности есть пруд для купания и рыбалки, ближайшая ж/д ст. Жилево 3 км, до Ступино 12км. Снт расположено в лесу, со всех сторон лес. На участке разбит сад с фруктовыми деревьями, есть яблони, груши и плодовые кустарники. На территории Снт есть магазин, детская площадка, вход и въезд ограничены, только для своих. Все документы готовы к продаже. Границы участка установлены, дом и хозпостройка зарегистированы. Подходит под ипотеку.