Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Ильясово д., Луховицы гор. округ
Дача 91,4 м², участок 12,8 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 12,8 сот. = 406 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 29 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль −309 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Чёрная ≈12,6 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2266
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 80 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 739 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (12,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 287 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ильясово д. | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ильясово д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Булгаково д. | 23 сот. | 850 000 | 36 957 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Булгаково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Власьево д. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Власьево д. | 50 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Власьево д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Власьево д. | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Власьево д. | 30 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Староходыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 56 250 / 71 528 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 144 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 684 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Солнечный СНТ | 90 м² | 8 сот. | 2 830 000 | 31 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Успех СНТ | 80 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Успех СНТ | 72 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 71 528 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Успех СНТ | 70 м² | 11 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Строитель-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом, построенный в 1996 году. Дом имеет два этажа(второй этаж деревянный). На участке площадью 12.8 соток расположена баня, беседка и гараж. Внутри дома три комнаты, а также терраса. Для удобства проживания предусмотрено ТВ. Отопление печное, водоснабжение осуществляется через колодец, имеется бойлер, душ, канализация септик. Дом находится в категории земель Ижс, что позволяет использовать его как основное место жительства. Хорошая транспортная доступность благодаря близости остановки общественного транспорта. По границе участка проведен газ, возможно подключение. Так же рядом расположен чистый пруд и река Осетр.