Новокаширское ш., 59 км от МКАД
Строитель-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 05.04.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 578 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 28 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −389 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; септик; свет — есть; в описании: печь.
До ст. пл. 332 км ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22657
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 578 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 689 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубнево д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубнево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубнево д. | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубнево д. | 9,9 сот. | 1 440 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубнево д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубнево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатьево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубнево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатьево д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Игнатьево д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 621 / 49 440 / 52 326 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 489 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 040 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 591 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Кишкино д. да: «санузел» + «ремонт» | 86 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 52 326 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Реставратор СНТ да: «санузла» + «мебель» | 96,4 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 82 988 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кишкино д. да: «ванные» + «ламинат» | 91 м² | 6 сот. | 4 499 000 | 49 440 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Флора СНТ да: «ванные» + «отделка» | 88,7 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 27 621 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2024 | 3 100 000 | история площадки |
| 27.02.2025 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свой участок. Пожалуйста, Агентам Не Беспокоить. Продаю не срочно. Торг на месте уместен, но он будет не большой. Видео по запросу. На участке есть постройки: Дом для хранения 6*3м, Беседка 6*3м. Новый забор. Вода из колодца, постоянная подача в дом насосом. Проведена к дому канализация. Септик. Участок ровный, без скатов. Оформлен санузел и душ в дом. Есть электричество. 2 этажа. Второй этаж имеет большую лоджию, он не утеплен, но есть все материалы для утепления + материалы для лестницы (они все остаются). Планировка свободна, посередине стоит кирпичная печь. Участок расположен внутри лесного массива, постоянно охраняемая территория.