Новокаширское ш., 91 км от МКАД
Пирогово СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 29 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 51 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 529 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 52 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −87 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Александровка ≈19,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22653
Рейтинг 7/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пирогово СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 6,8 сот. | 300 000 | 44 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Калитино-1 СНТ | 5 сот. | 325 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пирогово СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пирогово СНТ | 11 сот. | 695 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Волохово д. | 12 сот. | 895 000 | 74 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Волохово д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 059 / 55 972 / 60 833 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 540 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Калитино-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 30 м² | 11,3 сот. | 1 200 000 | 40 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Южная Долина ДНП | 36 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Лужки д. | 34 м² | 6 сот. | 1 770 000 | 52 059 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Опыт СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 1 990 000 | 55 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 29 м2 с косметическим ремонтом. Дом расположен на участке 11 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и близость к природе. В доме два этажа, две комнаты, а также санузел на улице. Гараж. Окна выходят на ухоженный сад с теплицей, создавая атмосферу уюта и гармонии с природой. Удобное расположение рядом остановка общественного транспорта. Круглогодичная доступность.