Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Барсуки д., Егорьевск гор. округ
Дом 107,5 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈2,05 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,6 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец; газ — магистральный; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈12,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2265
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 977 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Барсуки д. | 11 сот. | 349 000 | 31 727 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барсуки д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барсуки д. | 7,1 сот. | 450 000 | 63 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барсуки д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барсуки д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Барсуки д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Барсуки д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка-6 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юрьево д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 050 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 615 / 40 817 / 99 990 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 063 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Барсуки д. | 100 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Русаки д. | 100 м² | 17 сот. | 9 999 000 | 99 990 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юрьево д. | 90,9 м² | 14 сот. | 8 000 000 | 88 009 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Михали д. | 120 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Боярское-2 СНТ | 101 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 36 634 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Михали д. | 94 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 65 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сергиевский пос. | 88 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Михали д. | 130 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 14 615 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Двойни д. | 83 м² | 10 сот. | 2 650 000 | 31 928 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лесной СНТ | 86,4 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторный двухэтажный дом из бруса в экологически чистом районе Подмосковья. Отличный вариант для постоянного проживания или комфортного дачного отдыха на природе. Дом площадью 107,5 м2 расположен на ухоженном участке 15 соток в деревне Барсуки (Егорьевский округ), всего в 93 км от Мкад по Новорязанскому шоссе. Дом (2 этажа): Материал стен: натуральный брус. Планировка: 4 полноценные комнаты достаточно места для большой семьи. Санузел: оборудован в доме, дополнительно есть на улице. Ремонт: выполнен косметический, можно заезжать и жить сразу. Удобства: просторная терраса (веранда) для летних посиделок. Инженерные коммуникации: Отопление: комбинированное (электричество + жидкотопливный котел). Водоснабжение: собственный колодец (чистая вода). Электричество: подключено. Канализация: выгребная яма. Газ: магистральный газ проходит по границе участка есть потенциал для подключения и существенной экономии на отоплении. Участок и инфраструктура: Площадь: 15 соток (категория Ижс можно оформить прописку). Отдых: на участке есть баня. Открытая беседка. Парковка: гараж для автомобиля. Дороги: подъезд по асфальтированной дороге. Остановка общественного транспорта в шаговой доступности. Юридическая чистота и покупка: Документы готовы к сделке. Возможна ипотека (все виды сертификатов и субсидий). Показ по договоренности. Звоните ответим на все вопросы!