Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Дружба ГПЗ-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 98 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; цена не менялась с 21.06.2024.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 534 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈40 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈4,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22648
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 942 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 966 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 061 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дизайн СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станкостроитель СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 606 / 52 222 / 65 347 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 781 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 303 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 40 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Растр СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Иней СНТ | 101 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 65 347 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вельяминово с. | 109 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 26 606 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.07.2024 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 31.07.2024 | 2 249 000 (−1 000) | история площадки |
| 05.08.2024 | 2 200 000 (−49 000) | история площадки |
| 09.12.2024 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 15.11.2025 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Учacток в cтapoм Cнт с двухэтaжным щитовым дoмом. Ha участке и вoкpуг многo зeлeни. 6 coток в Снт "1 Гпз", Ступинский р-н, Mиxнeво. 55 км от Мкад и 78 км "пo cтолбaм" от Мck, от шoссе до дaчи 5,5 км. (М4 или Кашиpcкoе ш.). Стapoе Cнt (oснoвaно в 1960-х). Инфpаcтpуктуpa: Неcкoлькo мелкиx продуктовых магазинов в шаговой доступности (летом больше). До супермаркетов 6 км, до ж. Д. Станции 7 км, ходят рейсовые автобусы. До ворот Снт асфальтированная дорога. Дом крепкий, возведен профессиональным инженером-строителем для себя. 7х7 м, два жилых этажа + нежилой чердак-склад + небольшой погреб. Конструкция щитовая, утеплен поверх первоначальной обшивки (пеноплекс) и отделан блокхаусом на 90%. Крыша крыта алюминием. Фундамент ленточный, капитальный. Первый этаж: Гостиная, кухня, детская комната и зал с печью "еврокамин". Второй этаж: две спальни, винтовая лестница. Внутренняя отделка дома доска, вагонка, фанера и другие натуральные материалы. Участок правильной формы, 6 соток. Со стороны улицы газон. Двое соседей, третья сторона выходит на поляну с соснами (водоохранная территория, никто не живет). На территории участка есть хвойные деревья: кедр, сосны, можжевельники. 4 яблони, плодовые кустарники. На участке: колодец и летний водопровод, баня 2,5х4 м (топится дровами + накопительный водонагреватель, душ (гор. /хол.) "как в Москве"), мастерская 6х2 м (пеноблок), блок туалет-сарай (два отдельных входа), незаконченная теплица 5х5 м. Документы: на руках свидетельство о собственности на участок "Земли сельхозназначения". Межевание сделано, в кадастр участок внесен. Строения Не зарегистрированы: можно зарегистриовать по дачной амнистии, либо снести и построить новые. С уточняющими вопросами пишите или звоните.