Новокаширское ш., 76 км от МКАД
Игумново с., Серпухов гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈46 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 35 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся половина дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈17,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22646
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 716 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Игумново с. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Игумново с. | 25 сот. | 5 500 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Игумново с. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Игумново с. | 10 сот. | 495 300 | 49 530 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игумново с. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игумново с. | 50 сот. | 11 800 000 | 236 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игумново с. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игумново с. | 39 сот. | 15 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игумново с. | 12,1 сот. | 4 900 000 | 404 959 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Свиненки д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 56 111 / 90 293 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся половина дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Свиненки д. | 60 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Турово с. | 45 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Турово с. | 70,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 66 239 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лапино д. | 64 м² | 8,5 сот. | 2 750 000 | 42 969 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Турово с. | 70,2 м² | 8,1 сот. | 4 700 000 | 66 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Родничок СНТ | 44,3 м² | 5,6 сот. | 4 000 000 | 90 293 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Квант СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Починки ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся половина дома, красивое место в сосновом лесу, рядом озеро.