Новокаширское ш., 58 км от МКАД
Останково д., Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 481 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −599 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шугарово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22640
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Сафроново д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сафроново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шугарово д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сафроново д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сафроново д. | 23 сот. | 2 990 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сафроново д. | 13,4 сот. | 1 700 000 | 126 866 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сафроново д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сафроново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лобынино д. | 11 сот. | 220 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 59 322 / 107 348 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 526 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Реставратор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоселки пос. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михнево завода Опыт СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восток-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Реставратор СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сафроново д. | 59 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Михнево СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дорожник СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читайте внимательно пожалуйста, воды нет, провести можно! Продается уютный двухэтажный дом площадью 27,7 кв метров Жилой площади. Общая -терраса+2 этаж, примерно около 50 кв м -второй этаж недострой. Внутри выполнен косметический ремонт с использованием натуральных материалов, что создает теплую атмосферу. В доме 2 комнаты на первом этаже (кухня-комната)и наверху чердак-комната, с рукастым мужчиной можно сделать классную комнату! Отопление электрическое, санузел расположен на улице. Участок 7 соток, огорожен забором, много плодовых деревьев. Участок граничит только с одними соседями, с двух других сторон он граничит с лесом(на фото показала)Земли категории Ижс. Все ненужные вещи обязательно вывезем, при договоренности с покупателем. Основательный Торг реальному покупателю.