Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Макеево д., Ступино гор. округ
Дом 90 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 825 тыс. → дом ≈175 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 94 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,9 млн / целевая ≈8,91 млн / пессимист. ≈7,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,27 млн ₽, маржа 67 %, ROI 199 %.
⚠ ROI 199 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Михнево ≈6,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22634
Рейтинг 79/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Макеево д. | 13,1 сот. | 852 800 | 65 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 10 сот. | 3 670 000 | 367 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Макеево д. | 8,4 сот. | 1 254 000 | 149 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 14 сот. | 1 890 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макеево д. | 7 сот. | 945 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 253 / 110 000 / 183 322 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 405 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 199 % |
| пояснение расчета | ROI 199 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 199 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Виктория-1 СНТ да: «ванная» + «теплый пол» | 90 м² | 12 сот. | 9 900 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дубечино д. да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 13 сот. | 16 499 000 | 183 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Шелково д. да: «все удобства в доме» + «теплый пол» | 87 м² | 12 сот. | 8 200 000 | 94 253 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный участок, на участке только блоки от фундамента, круглогодичный проезд, электричество. Кадастровый номер 50:33:0010104:361.