Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Хуторок СНТ, Ступино гор. округ
Дача 108 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 865 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль −735 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Путевой пост 320 км ≈3,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22627
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 082 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 535 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 213 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Крона СНТ | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Крона СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мебельщик-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Созидатель СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лисичкино СНТ | 14,7 сот. | 1 550 000 | 105 442 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кишкино д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 5 сот. | 580 000 | 116 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 636 / 43 118 / 74 074 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 996 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 365 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -735 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Михнево СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Березки-НТ СНТ | 110 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 41 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Михнево пгт | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Соловьи СНТ | 110 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 13 636 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Нефтяник СНТ | 85 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 21 176 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Шугарово д. | 104 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 35 577 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рябина СНТ | 83,3 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 44 418 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Проскурниково д. | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Радуга-2 СНТ | 90,4 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 60 841 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Взгорье СНТСН | 115 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 60 870 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 108 м2, расположенная на участке 8 соток в Снт. Дом из бревна с двумя этажами, не утеплен. Фундамент столбчатый. Внутри свободная планировка, требующая ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. На участке есть центральное водоснабжение и выгребная яма для канализации. Для удобства проживания в 5-10 мин на авто находится железнодорожная станция, а также магазины (пятерочка, магнит, верный). Газоснабжения нет, санузел расположен на улице. Этот объект идеально подойдёт тем, кто ищет спокойное место для отдыха от городской суеты, и готов заняться ремонтом и обустройством дома для души.