Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Универсал СНТ, Ступино гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈842 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 309 км ≈5,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22625
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 108 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михайловское СНТ | 14,3 сот. | 1 212 000 | 84 755 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 30 440 / 67 143 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 338 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 969 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 288 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Утренние Зори СНТ | 80 м² | 8,2 сот. | 1 200 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 81 м² | 10,1 сот. | 2 400 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Центр СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 75 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наука-2 СНТ | 70 м² | 7,8 сот. | 4 700 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полушкино д. | 70 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 52 143 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гознаковец СНТ | 85 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 62 353 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шерстяник СНТ | 71,4 м² | 9,9 сот. | 4 000 000 | 56 022 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Огонек-3 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 29 375 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю своё! Не Агент дом оформлен, жилой, возможна прописка, каркасный, 2 комнаты, прихожая, кухня и утепленная веранда для хозблока и санузла, рядом остановка, 15квт энергии с сельским тарифом, и проведен интернет, участок огорожен, подъезд асфальт, сарай для хранения инструмента, взрослые и молодые деревья, груша, яблони, вишни и слива. Собственник,! Риэлторам не беспокоить! Цена до нового года срочно!