Новокаширское ш., 41 км от МКАД
Востец-Ляхово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 61/100 · уверенность 67 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 364 тыс. → дом ≈836 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈651 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Барыбино ≈8,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22623
Рейтинг 61/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 578 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Кишкино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ляхово д. | 4,6 сот. | 200 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кишкино с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Благое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Астурия-Ляхово СТСН | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ляхово д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ляхово д. | 8 сот. | 1 432 000 | 179 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Введенское с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Введенское с. | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ляхово д. | 6 сот. | 640 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 800 / 70 625 / 99 971 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 935 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 780 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 471 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 651 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Востец-Ляхово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 73 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тютьково д. | 40 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Вельяминово пос. | 45 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 41 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 75 610 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Первомайский СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мечта СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 3 499 000 | 99 971 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 50 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 1 150 000 | история площадки |
| 30.08.2025 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 1 150 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 200 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток в потрясающем и спокойном Снт "Востец" с добрыми соседями. Дом под восстановление, участок под собственную застройку или посадки. На участке растут многолетние деревья, что создает тень в сильный зной. В Снт асфальтированные главные дороги, имеется шлагбаум с охраной, магазин, в пешей доступности остановка общественного транспорта, ведущая от станции "барыбино". Рядом расположен лес с грибными местами, а плодородная земля в самом Снт будет радовать вас не один год своими фруктами, овощами, ягодами и цветами. Межевание проведено, дом зарегистрирован как жилой, водоснабжение центральное. Продажу осуществляет собственник, планируемый формат сделки нотариус+оплата через аккредитив (другие варианты не рассматриваем).