Новокаширское ш., 91 км от МКАД
Автомобилист-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 85 м², участок 10 сот., брус.
Цена 200 тыс. ₽, снижали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 10.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 30 раз).
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈61 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈170 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,95 млн ₽, маржа 61 %, ROI 158 %.
⚠ ROI 158 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; газ — нет.
До ст. Пахомово ≈19,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22621
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 796 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Автомобилист-2 СНТ | 6,8 сот. | 300 000 | 44 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калитино-1 СНТ | 5 сот. | 325 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пирогово СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пирогово СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирогово СНТ | 11 сот. | 695 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Волохово д. | 12 сот. | 895 000 | 74 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Волохово д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Волохово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 308 / 70 000 / 91 667 |
| цена объекта | 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 170 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 427 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 954 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 158 % |
| пояснение расчета | ROI 158 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 158 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Вязищи СНТ | 65 м² | 14 сот. | 2 100 000 | 32 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Прончищево д. | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ока СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 600 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом сгнил, света нет, воды нет, газа нет. Дорога асфальтированная к участку.