Новокаширское ш., 61 км от МКАД
Бекетово д., Ступино гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,27 млн → дом ≈627 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 18 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −365 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шугарово ≈13,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22616
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 273 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 627 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бекетово д. | 7 сот. | 1 120 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бекетово д. | 20 сот. | 2 680 000 | 134 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бекетово д. | 10 сот. | 1 590 000 | 159 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бекетово д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бекетово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бекетово д. | 20 сот. | 3 190 000 | 159 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бекетово д. | 11,2 сот. | 3 000 000 | 267 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бекетово д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бекетово д. | 11,2 сот. | 3 400 000 | 303 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бекетово д. | 12,5 сот. | 1 850 000 | 148 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 49 872 / 135 417 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 км | Приокский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Металлург СНТ | 52,4 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 47 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Северный СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Привалово д. | 48 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Поляны СНТ | 60 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Нива СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача, круглогодичный подъезд, заповедник, река с оборудованным пляжем, хорошие соседи.