Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дом 41 м², участок 6,7 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 571 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,81 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть.
До ст. Путевой пост 320 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22613
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Михнево пгт | 6 сот. | 1 080 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 7,2 сот. | 1 050 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 6 сот. | 560 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михнево пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михнево пгт | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михнево пгт | 5 сот. | 360 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 8 сот. | 660 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 8 сот. | 660 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 619 / 48 780 / 62 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 556 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Константиновское с. | 42 м² | 4 сот. | 950 000 | 22 619 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Орехово СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 47 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мечта СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Михнево пгт | 35 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 141 429 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 54 245 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ольгино д. | 42 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137635080 Жилой бревенчатый дом с газом 40 кв. М. В п. Михнево (ул. Центральная) Ступинского городского округа Московской области. Продается одноэтажный дом с земельным участком 6,74 сотки, Земли населенных пунктов, Лпх. Крепкий дом, построен из бревна. В доме магистральный газ, электричество, заведена вода, отопление. Можно заехать и жить. Земельный участок почти 7 соток, угловой. Подъездные пути- асфальт. На участке высажены плодовые деревья и ягодные кустарники. На территории участка есть гараж, беседка, хозблок. В пешей доступности остановка общественного транспорта. До ж/д вокзала 15-20 минут пешком или 7 минут на автобусе. Рядом детский садик и магазин. До школы детей возит школьный автобус. Один взрослый собственник, полная стоимость в договоре, прямая (свободная продажа).